 |
 |
 |
יום חמישי 23 פברואר 2012 | |
 |
|
 |
 |  |
 | |
 | |
 | |
 | |
 | |
 | |
 |
|
קניית נכס מכונס נכסים במסגרת הליכי כינוס נכסים בהוצאה לפועל בטוחה יותר מרכישה רגילה היות והרוכש אינו חשוף לרמאויות, כמו התחזות לבעלים או זיוף מסמכי בעלות, היות והקנייה מתבצעת באמצעות צווים של בית משפט ומאושרת על ידו. אולם גם ברכישה מכונס נכסים עלינו לנקוט במשנה זהירות היות וקיימים מספר מוקשים שעלולים להקטין את כדאיות העסקה. להלן מספר טיפים להתמודדות בהליך של כינוס נכסים: 1. ליווי משפטי - גם בעת רכישה מכונס נכסים (כמו בכל עסקת נדל"ן!!!) אסור לוותר על שירותיו של עורך דין שיבצע את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן את ההיבטים המשפטים של העסקה (הסכם המכר, מידע תכנוני, חריגות בנייה וכד') בטרם הגשת ההצעה על הנכס. תפקיד העו"ד הנו לחשוף אתכם בפני הסיכונים והחשיפות השונות הכרוכות בעסקה. 2. לעולם אל תגישו הצעה אם אינכם בטוחים לחלוטין ברצונכם לממשה. הצעתכם עלולה להתקבל ואם תתחרטו תפסידו את הערבות הבנקאית שהופקדה 3. הנכסים בכינוס נמכרים במצבם הנתון ("As Is") ולכונס הנכסים אין שום אחריות על כל תקלה בנכס. לאור האמור, יש לבדוק מעבר לאספקטים המשפטיים והתכנונים של העסקה את מצבה הפיזי של הדירה שכן לאחר רכישתה אין שום כתובת שאליה ניתן לבוא בתלונות 4. הגשת הצעה נמוכה יחסית בשלב הגשת ההצעות - ברוב הכינוסים קיים הליך של התמחרות שאליו מוזמנים כל המציעים (מומלץ לברר זאת מראש עם כונס הנכסים). מחיר המינימום בהתמחרות הנו המחיר הגבוה ביותר שהתקבל בשלב הגשת ההצעות. לאור האמור מומלץ בשלב הגשת ההצעות (+ לינק לשלבי מכירת נכס בכינוס") להגיש הצעה נמוכה יחסית. כמו כן, הצעה נמוכה תביא לערבות בנקאית נמוכה ובכך להקטנת עלויות נילוות הכרוכות בערבות 5. מחיר מקסימלי להתמחרות - לאור העובדה שהליך ההתמחרות הוא מהיר קיימת חשיבות רבה להכנה מקדמית יסודית שבה יוגדר מה המחיר המקסימלי שאנו מוכנים לשלם עבור הנכס. לאור הדינמיקה המהירה של הליך ההתמחרות והלחץ הנובע מכך ניתן להגיע בקלות ללא הכנה מקדמית למחיר הגבוה ממחיר השוק. המחיר המקסימלי ייקבע בכפוף להערכת השמאי על הנכס, יעוץ של אנשי מקצוע ובדיקות עצמיות. (ראה פירוט בכתבה "הערכת המחיר בהליך של כינוס נכסים" ) 6. מיסים נילווים - לברר מראש לגבי חבות וגובה מס רכישה, היטל השבחה (במידה וחל עליכם), מיסים ואגרות מוניציפליים, מס שבח ואגרות בנייה. יש לגלם את המיסים הנילווים בתחשיבים השונים
למאמרים נוספים | ||
| ® כל הזכויות שמורות ל-Kones Online הבהרות משפטיות | קידום אתרים |