הקשר בין ריבית בנק ישראל לעליית מחירי הדירות
אחת הסיבות לעליית מחירי הדירות בשנתיים האחרונות נעוצה בגובה ריבית בנק ישראל. הריבית הנמוכה היא גורם שדוחף לעליית מחירי הדירות. משקיעים סולידיים, שרגילים לשים את חסכונותיהם בפק"מים, ברחו מאפיק השקעה זה לאחר שהריבית הנמוכה הביאה לתשואה של 0.5% ריבית בשנה. אנשים אלו מחפשים אפשרויות השקעה מניבות יותר - נכסים להשכרה הן הפתרון הטוב ביותר בשוק עם ריבית כה נמוכה. למרות שבבנק ישראל טוענים שהריבית הנמוכה משפיעה רק לטווח קצר על עליית המחירים, דומה שזהו נתון משמעותי בעליית מחירי הדירות בישראל.
המיתון וההיצע – מי יבנה יבנה לי בית בת"א....
המיתון מאז ומעולם ידוע ככזה המביא להאטה גם בשוק הבנייה. האטה שכזו גורמת לירידה בכמות יחידות הדיור הנבנות באותה תקופה, וכפועל יוצא מכך מביאה למצב של ביקוש גדול יותר מאשר היצע. מכאן מהר מאד מגיעים למצב של עליית מחירים, כיוון שהפער בין הביקוש להיצע הולך וגדל. כמו כן, גם הירידה הנרשמת בשיעור האבטלה מתחילה לתת את אותותיה ולגרום לביקוש גדול יותר של דירות.
שימו לב לאג"ח הארוכות
בבנק ישראל טוענים, כי אחד הפרמטרים המשפיעים על עלייתם או ירידתם של מחירי הדירות בישראל הוא התשואה על אג"ח ארוכות. עלייה של תשואה זו לטווח ארוך מייקרת גם את שוק המימון וההלוואות לטווח ארוך, ובכך מביאה לירידה במחירי הדירות הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך. לפיכך, יש לבדוק את התנהגות אג"ח לטווח ארוך, שיכולה להשפיע על רמת המחירים באופן ניכר.
בועת נדל"ן אזורית?
אחת התופעות הבולטות ביותר של שוק הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות היא עליית מחירים גדולה באזורים מסוימים לעומת אזורים אחרים שנהנו מעלייה מתונה הרבה יותר. איזור המרכז ותל אביב החל את חגיגת העליות - עלייה של 20% בשנתיים האחרונות. עכשיו הצטרפו אליו אזורים נוספים בדרום הארץ וכן בחלקים צפוניים כמו חדרה וסביבתה. העליות החדות של מחירי הדירות באזורים מסוימים נותנות תחושה, כי אולי מדובר בבועת נדל"ן אזורית. מהבחינה הזאת יתכן, שבשנה הקרובה יתאזנו מעט העליות של אותם אזורים, שמחירי הדירות בהם עלו באופן ניכר ביחס לעלייה הכללית הממוצעת בישראל. כלומר, בבואנו לרכוש דירה בשנה הקרובה, כדאי שנבדוק מה היה אחוז העלייה במחיר באותו אזור בשנים האחרונות. אם מדובר בעלייה גבוהה ביחס לשאר אזורי הארץ, יתכן שצפויה שם ירידה בהמשך שתיישר קו עם שאר האזורים.
עליית מחירי השכירות ותרומתה לעליית מחירי הדירות
מחירי השכירות עלו באופן ניכר בשנתיים האחרונות. מסתבר שלעלייה הזו יש השפעה עקיפה גם על עליית מחירי הדירות. שוכרי דירות רבים גילו שלא משתלם להם בכלל לשכור דירה במחיר כה גבוה, והם המירו את תשלום השכירות בנטילת משכנתא ורכישת דירה. גם הם הבינו שכדאי לנצל את הריבית הנמוכה של המשכנתאות על פני תשלומי שכירות גבוהים מאד. הדבר הגדיל את הביקוש לרכישת דירות, וכפועל יוצא מכך, כמובן שמחירי הדירות עלו. המשך מגמת דמי השכירות הגבוהים צפויה להשפיע על המשך עליית מחירי הדירות.
לסיכום, נוכל לומר כי לנבא מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה זו לא משימה פשוטה. אם אתם מתלבטים אם לרכוש דירה או להמתין, עליכם לבדוק את כל אותם פרמטרים שהזכרנו, המשפיעים באופן ישיר על עלייתם או ירידתם של מחירי הדירות בישראל, ולהסיק את המסקנות לגבי החודשים הקרובים. כמובן שיש משתנים זמניים נוספים, שיכולים לגרום לעלייה או ירידה של המחירים כמו מלחמה, לא עלינו, ועוד אירועים חד פעמיים בציר הזמן, אך הם לא גורמים למגמה שנמשכת לאורך זמן, אלא משפיעים רק באופן נקודתי ולזמן קצר.
