"....הנה בית לי קטן"
סוף השנה המתקרב כבר מצביע על תחרות בין הבנקים למשכנתאות על הריביות. סוף שנה זה תמיד זמן טוב עבור רכישת דירה להשקעה. הדולר שוקע, מחירי השכירות עולים, הריבית על המשכנתאות יורדת – עסקת נדל"ן נראית כרגע כמשהו כדאי להשקעה. אמנם מחירי הדירות רחוקים מלהיות בשפל, ואף עלו לאחרונה, אך הצפי הוא שהם ימשיכו לעלות עוד ועוד בעיקר באזורי מרכז הארץ – שם אין אפשרויות להתחלות בנייה, והביקוש גדול מההיצע.
כיום ניתן לקבל תשואות טובות על דירות להשקעה, בהשוואה לאפיקי חסכון אחרים. מחירי השכירות הגבוהים מביאים תשואות יפות למשקיעים. מדובר בתשואה סולידית ובטוחה, שלא כמו השקעה ספקולטיבית בבורסה. התשואות שמניבים נכסים סבירים במרכז ארץ מגיעות עד 6% בתשואה שנתית – מספר יפה בהשוואה לחלופות ההשקעה הסולידיות האחרות. בנוסף יש פטור ממס מהכנסה של דמי שכירות עד 4,200 שקל בחודש, וגם זה משמעותי בחישוב השנתי.
הנדל"ן מנצח את הבורסה
כנראה שהמשבר הכלכלי העולמי גרם למשקיעים להיות זהירים מאד בכל מה שקשור להשקעה בבורסה. נדל"ן הפך להיות "סקסי" יותר להשקעה, ואם תוסיפו לכך את התכונה היהודית-פולנית ש"חייבים לרכוש 4 קירות", אפשר להבין למה הישראלים נוטים בחודשים האחרונים לעבר השקעה בנדל"ן על פני השקעה באפיק הבורסאי. פרופיל המשקיעים שרוכשים כיום נדל"ן להשקעה, כבר מזמן אינו של מעמד סוציו-אקונומי גבוה. כיום גם מעמד הביניים בישראל מוצא בהשקעה בנדל"ן אפשרות לגיטימית "לעשות רווחים". מעמד הביניים שהצטרף לחגיגת הנדל"ן תרם למצב בו הביקוש גדול יותר מההיצע, וכפועל יוצא מכך יש עליה במחירי הנדל"ן בישראל.
דירה להשקעה – לקרוא נכון את המפה!
החלטתם ללכת על השקעה בנדל"ן על פני השקעה בבורסה? עכשיו יתחיל החיפוש אחר דירה להשקעה. לצורך כך, יש לערוך סקר מקיף של מחירים במקומות שונים על פני המפה. בבדיקה שתעשו תגלו, שנכון להיום מחירי השכירות במרכז הארץ שוברים שיאים. יש ביקוש גדול לדירות באופן כללי, ולדירות קטנות בפרט, כיוון שאין כבר בנייה של דירות קטנות.
בבואנו לבדוק את מחירי השכירות כדי לבחון כדאיות של רכישת דירה להשקעה באזור כזה או אחר, יש לשקלל גם את מחיר עלות הדירה. למשל, דירת 3 חדרים במרכז תל אביב תעלה קרוב ל-300 אלף דולר, ושכר הדירה שלה הוא כ-4000 ש"ח. כלומר מדובר בתשואה של 3.75% בלבד. לעומת זאת, אם נדרים אך במעט לעבר בת ים, ונרכוש דירת חדר וחצי ב- 60 אלף דולר, נקבל דמי שכירות בשווי של 2000 ₪, כלומר תשואה שנתית של 10%!
המתוחכמים יותר בין המשקיעים רוכשים דירה אחת גדולה, מחלקים אותה לשתי דירות, וזוכים לרווח של שכירות כפולה.
ו...יש גם קולות אחרים
לא כולם מסכימים עם המגמה של השקעה בנדל"ן פרטי על פני השקעה אחרת. ישנם מומחים ושמאים, הגורסים כי רכישת נדל"ן פרטי אינה משתלמת ביחס לנדל"ן עסקי, ולכן לא מומלץ לרוץ ולרכוש דירות פרטיות להשקעה. הם מציעים לכל מי ששוקל רכישת דירה להשקעה לבדוק היטב את כל הפרמטרים, ולוודא שאכן מדובר בתשואות יפות של 7.5% ומעלה. יש להתייחס למכלול השלם: מיקום הדירה, האם נדרש לה שיפוץ גדול, מחירי השכירות באותו אזור, האם צפויים שינויים בתוכניות הפיתוח של הרשויות באותם אזורים, האם אתם בנויים לטפל בכל מה שכרוך בהשכרת דירות לשוכרים. לדעתם מהלך של רכישת דירה להשקעה חייב לבוא רק לאחר שהשתכנעתם שתקבלו תשואה אופטימאלית עבור הנכס, ולא בכל מחיר.
עם זאת, נראה כי הנתונים הקיימים כיום בשווקים הכלכליים ומצב הנדל"ן בישראל בהחלט הופכים את ההשקעה בנדל"ן אטרקטיבית מאד למשקיע הממוצע. היקפי הבנייה הקטנים מובילים לגידול משמעותי בביקוש לדירות, מה שגורם בהכרח לעליית מחירן והגדלת התשואה על שכירות.
