עוברים דירה ויש לכם משכנתא ? זה הזמן לקרוא לגורר !

קודם כל נבין את הבסיס – מהי גרירת משכנתא ?
גרירת משכנתא נתפסת באופן קצת אחר בעיני הלקוח (אתם) ובעיני הבנק. מבחינתכם, מדובר על העברת המשכנתא הקיימת אל הנכס החדש, והמשך התשלומים כפי שהייתם רגילים עד כה (שהרי מה שמשנה זה מה שיורד לכם בעו"ש, ופה המטרה היא שלא יחול שינוי לרעה). מבחינת הבנק לעומת זאת, פירושה של גרירת משכנתא היא לקיחת משכנתא חדשה, פעולה שמשמעותה בירוקרטיה לא קטנה.
טרם שתבצעו גרירת משכנתא נדרש לבדוק את הצעותיו של הבנק - מהן האפשרויות לביצוע גרירת משכנתא שהוא מעמיד בפניכם, באילו תנאים, האם יש לכם משכנתאות מבנקים אחרים הדורשים התייחסות נוספת וכו'. גם בעניין הנכס החדש, חשוב לבדוק שאין בו כל הגבלה שעלולה להפריע לבנק לאשר אותו כבטוחה בעבור גרירת משכנתא שתבצעו.

אז אילו מסמכים תידרשו להביא לבנק בכדי לבצע גרירת משכנתא ?
על מנת לבצע גרירת משכנתא תצטרכו להביא לבנק את כל המסמכים שהבאתם טרם לקיחת המשכנתא הראשונה (זו שאתם מבקשים כעת לגרור) – תעודות זהות, תלושי הכנסה וחשבונות עו"ש, את העתק חוזה הרכישה של הנכס החדש ואת חוזה המכירה של הנכס הנוכחי, ערבים וביטחונות לטובת הבנק כפי שיבקש. לעיתים ידרשו מסמכים נוספים לבנק, דוגמת דו"ח שמאי על הדירה החדשה, זאת בכדי לקבל החלטה במקרה של חילוקי דעות.

ומה אם החלטנו קודם למכור נכס ורק אחר כך לרכוש ? איך גורמים למשכנתא לחכות... ?
פעמים רבות אנשים מוכרים את הנכס שלהם טרם שמצאו נכס חדש, אולם הם מבקשים לשמור על המשכנתא שלהם ולא להשתמש בכספי המכירה על מנת לפרוע אותה. מבחינת הבנק, מדובר בבקשה בעייתית, שהלא הערבות הקיימת שלכם (הנכס הישן) נמכר, ולמעשה אין לבנק כל ערבות בעבור המשכנתא. במקרים כאלה תצטרכו לבקש מהבנק הקפאת משכנתא, שהיא שם אחר לביצוע גרירת משכנתא לתקופת ביניים. בתקופה זו תצטרכו לספק לבנק ערבות אחרת במקום הנכס שלכם (כמו פיקדונות, ביטוחים או נכסים פיננסיים אחרים שבבעלותכם).
עליכם לזכור, כי גרירת משכנתא לתקופת ביניים, כשמה כן היא – לזמן קצוב. בזמן זה תמשיכו לשלם את המשכנתא כסדרה, וכדאי שתזדרזו למצוא את הנכס החדש שלכם.

באילו מקרים עלול הבנק לסרב לביצוע גרירת משכנתא ומה עושים במקרה שכזה ?
לאחר שתעבירו לבנק את כל המסמכים המבוקשים ותגישו בקשה לביצוע גרירת משכנתא, יבחן הבנק את הנתונים וייתן את פסיקתו. יתכן כי לנוכח הנתונים החדשים יסרב הבנק לאשר גרירת משכנתא או מתן משכנתא חדשה, מבחינתו, או אז תוכלו לערער או לפנות לקבלת הצעות מבנקים אחרים (מה שכמובן יסבך את התהליך, אבל אפשרי לביצוע).
במרבית המקרים, הבנק יאשר גרירת משכנתא, בהנחה כי לא פיגרתם בתשלומים בעבור המשכנתא הקודמת וכי הכל זרם כסדרו. חשוב לדעת, כי על פי הנהלים, לבנק אסור לשנות את תנאי המשכנתא. עם זאת, במידה והמשכנתא הקודמת שלהם הייתה משכנתא לזכאים, לא תמיד ניתן לבצע גרירת משכנתא בעבורה – זאת במקרים בהם אתם עוברים דירה לישוב שהוגדר בתנאים אחרים של זכאות מבחינת משרד השיכון.

ועוד כמה פרטים שחשוב לדעת אודות גרירת משכנתא
בעת ביצוע גרירת משכנתא יש להפקיד בפיקדון עצמי את הסכום שנותר לתשלום המשכנתא הקיימת, בתוספת 10%-15% ממנו. לרוב, מגיעים הכספים למימון סכום זה ממכירת הנכס הקודם. פרמטר נוסף הנדרש לחישוב בעת גרירת משכנתא הוא עמלת הגרירה שידרשו מכם הבנקים, על מנת לבצע גרירת משכנתא בין נכסים. עם זאת, תוכלו בהחלט להתמקח על העמלה אל מול הבנק.
להלן כמה נתונים אודות עמלה בגין גרירת משכנתא הנגבית דרך הבנקים השונים (נכון לנובמבר 2010) :

לא מחליטים לפני שמשווים
מכרז ריבית משכנתא
ניהול תיקים
שפר ביטוח משכנתא
שפר ביטוח דירה

כניסה ללוח חינם של דירות למכירה מכינוס

למאמרים נוספים