מהן קבוצות רכישה?
קבוצות רכישה הן התארגנות של אנשים פרטיים לצורך רכישת קרקעות ובניית פרויקטי למגורים משותפים על אותן קרקעות שנרכשו. קבוצות רכישה פועלות ללא כל תלות בקבלן או יזם. אנשי הקבוצות מאתרים את הקרקעות, מגייסים את חברי הקבוצה, משיגים הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע ומתנהלים מולם.
במה שונה ההליך עם קבוצת רכישה לעומת הליך פרויקט בניה "רגיל"? בפרויקט בניה רגיל הקבלן אחראי לרכישת הקרקע, תכנון, השגת היתרי הבנייה, תשלום האגרות והיטלי הפיתוח, מימון ובנייה. בפרויקט של קבוצת רכישה, חברי הקבוצה מבצעים את כל הפעולות הללו ע"י שכירת בעלי מקצוע חיצוניים, ואילו הקבלן - תפקידו הוא ביצוע הבניה בשטח בלבד.
היתרון הגדול של קבוצת רכישה – חסכון
אין ספק כי היתרון הגדול ביותר של קבוצות רכישה הוא חסכון בכסף. מדובר בחסכון של בין חמישית לרבע מהמחיר הסופי של דירה בפרויקט של קבוצת רכישה בהשוואה לרכישת דירה בנוהל רגיל מקבלן.
מהיכן מגיע החיסכון הזה? ממספר גורמים. קבוצות רכישה חוסכות בראש ובראשונה את כל עלויות המימון, הפרסום והשיווק של הפרויקט. אין צורך בכך, שכן הלקוחות כבר בשטח ומהווים בעצמם את קבוצת הרכישה.
גורם נוסף המביא לחיסכון הוא עלויות המס. קבוצות רכישה משלמות מס רק על מרכיב הקרקע, ולא על מחיר הדירה במלואה (הכולל רווחים של הקבלן), עלויות הבנייה והאגרות. כמו כן, קיים חסכון בתשלומי במע"מ. רכישת קרקע ע"י קבוצת רכישה מגורם פרטי פטורה ממע"מ.
מעבר ליתרונות של החיסכון, קבוצת רוכשים בד"כ מאופיינת כקבוצה הומוגנית של חברים, שרוצים לגור באותו פרויקט. מדובר לרוב בפרויקטים יוקרתיים, שעורכים סלקציה לגבי מי שייכנס לאותה קבוצה. יש שיגידו שזה חיסרון במובן הפילוסופי של העניין, אך מסתבר שאנשים רבים רוצים לדאוג לכך, שהשכנים שלהם יהיו בעלי מכנה משותף, ומעדיפים לשלוט עד כמה שניתן בחתך האנשים שיתגוררו בסמיכות אליהם. קבוצות רכישה נותנות את המענה הזה, שלא קיים כלל ברכישה רגילה מקבלן, שמוכר את הדירות לכל מאן דבעי ללא כל סלקציה.
ויש חסרונות?
מסתבר שכן. לא הכל מושלם. רוב רובם של החסרונות מתייחסים לשלב הראשוני של התארגנות קבוצת הרוכשים. ברוב המקרים הקרקע קיימת, אך לא הושגו עדיין היתרי הבנייה הנדרשים. כמו כן, החלוקה הפנימית בין הרוכשים אינה ברורה בשלבים הראשונים. כלומר, החברים בקבוצות רכישה נדרשים לשלם "מקדמה", כאשר בעצם אין להם מוצר ביד, והכל עדיין רק בשלב הרעיוני הראשוני.
במקרים מסוימים קבוצות רוכשים מסתמכות על הקלות בנייה לא לגמרי ריאליות, שאינן עוברות את אישור הרשויות המקומיות, וגורמות אח"כ לבעיות לא פשוטות עבור חברי הקבוצה.
יש להתייחס לנקודה נוספת, והיא שלאחרונה, בשל ריבוי קבוצות רכישה, רשויות המס החלו להחמיר את הבדיקות שנערכות להתארגנויות של קבוצות רכישה. במידה והרשויות מגיעות למסקנה, כי להתארגנות יש אופי "מסחרי", כלומר אופי של עסקה קבלנית (לפי קריטריונים שונים של בדיקות), הרי שהן מחייבות את חברי הקבוצה בתשלום המסים השונים, ואז החיסכון הכספי מצטמצם מאד.
רגע לפני ההצטרפות – תבדקו טוב
אם אתם שוקלים להפוך לחלק מקבוצת רכישה, חשוב לבדוק היטב לקראת מה אתם הולכים, כדי שלא להיכנס להרפתקה שתסתיים במפח נפש.
ראשית, יש לבדוק את עלות הפרויקט והתשלום הנדרש עבור הקרקע. יש לבצע בדיקה שלכם לגבי כדאיות העסקה על מרכיביה השונים. מעבר לכך, כאמור, הרשויות החלו לבדוק מי עומד מאחורי קבוצות הרכישה, ולכן חשוב שתבדקו ותוודאו, שאכן מדובר בקבוצת רוכשים אמיתית. קבוצת רכישה אמיתית היא כזו שמבצעת הליך של רכישת קרקע, ובנפרד הזמנת שירותי בנייה, ויש לבדוק היטב את זהות מארגני הקבוצה.
