רישום של נכס בטאבו הוא השלב האחרון בעסקת מכר של מקרקעין, ורק לאחר אישור בקשת הרישום ניתן להכריז על סיום העסקה. רישומי הטאבו והדירות בישראל מורים על מאות אלפי דירות שטרם נרשמו בעליהן, דבר הפוגע משמעותית בזכויות רוכשי הדירות ומותיר אותן בידי הקבלנים. מהי המשמעות של אי רישום בטאבו ומדוע לעיתים מתעכב הרישום? כל הפרטים לפניכם.
מהו רישום בטאבו?
רישום בטאבו ( רישום הזכויות בלשכת המקרקעין ) הינו סיומו של תהליך עסקת המקרקעין המוגדרת בחוק. משמעות רישום בטאבו של בעלות היא כי בעל הנכס הינו הבעלים היחידים של הבית, והוא יכול לעשות בו ככל העולה על רוחו, בכפוף להגבלות כאלו ואחרות על פי דין. בקשת רישום בטאבו מבוצעת על ידי בעל הנכס או הקבלן שבנה אותו מול לשכת הרישום האזורית, בהתאם למיקומו של הנכס. אם טרם נרשמו הזכויות בנכס בטאבו, למשל, מפני שטרם הושלם הליך הפרצלציה (חלוקת המקרקעין באמצעות מודד מוסמך ליחידות רישום בטאבו) או טרם נרשם בית משותף, אזי מתנהל בדר"כ רישום הזכויות בקשר לנכס אצל הקבלן או היזם שמכר את הנכס, המשמש כחברה משכנת. הליך זה קרוי "מעין טאבו" או "טאבו קטן", ובו רשומים כל פרטי הנכס ועל פיהם מוצאים אישורי זכויות. לבדיקת נסח טאבו לחצו כאן!
האם כל הדירות בישראל רשומות בטאבו?
בדיקה ברישומי לשכות הטאבו ורישומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעלה, כי מאות אלפי דירות (ההערכה של כחצי מיליון דירות) בישראל אינן רשומות בטאבו (זאת בנוסף על דירות באזור יהודה ושומרון וכן דירות עמידר ועמיגור, שאינן רשומות על שם הרוכש). נתונים המצטברים ממשרדי הטאבו מעידים כי בשנים האחרונות יש ירידה של 20%-25% ברישום מקרקעין, בין כאשר מדובר בדירות חדשות ובין כשמדובר בדירות יד שנייה. ממשלת ישראל עושה מאמץ לקדם את הליכי הרישום של דירות רבות בטאבו, וכיום הממשלה מטילה את האחריות על הקבלנים. כחלק ממאמצי הממשלה לקדם נושא זה, הועבר במרץ האחרון חוק על פיו מחויב הקבלן לרשום את הדירות שמכר על שם רוכשיהן בטאבו, בתוך שנה מיום רישום הפרצלציה. במסגרת מאמצים אלה נרשמו מעל 200,000 יחידות דירות, ומספר דומה של יחידות מצוי בשלבי רישום שונים.
מהן הסיבות לעיכוב הרישום בטאבו?
הסיבות לאי רישום דירות יכולות להיות קשורות בקבל ובסיבוכים בירוקרטים. לדוגמא :
1. בירוקרטיה – בעיקר מול מינהל מקרקעי ישראל, המעכב פעמים רבות הליכי רישום בטאבו בשל זמן תגובה איטי במיוחד.
2. בעיות תכנון ופרצלציה (חלוקה מחדש של מגרש אדמה משותף לכמה בעלים, לחלקות המיועדות לבנייה) - במקרים רבים מתברר, כי הקרקע עליו נבנה הבניין החדש לא עברה תהליכי פרצלציה לסוגיה, תהליכים שעלולים להימשך שנים ארוכות. התוצאה היא כי דיירים הרוכשים נכסים בבניינים אלה, מוצאים כי אינם יכולים לרשום את בעלותם על הדירה בטאבו עד שיושלמו תהליכי הרישום של הקרקע.
3. עיכובים של הקבלן ועיכובים של הרוכשים- קבלנים רבים, דוחים רישום הנכס בטאבו, וכך מותירים את הרוכשים ללא רישום בעלותם על הדירה. ישנם גם קבלנים שלא השלימו את בניית הבניין (לדוגמא, לא כללו בו חניון כפי שהתחייבו), דבר שאינו מאפשר את הרישום עד לסיום הבניה. במקביל, ישנם רוכשים המתעכבים בפניה אל לשכת הטאבו מסיבה כזו או אחרת, מה שמציב אותם בפני סיכונים. כך לדוגמא, רוכשים שהתעכבו מספר שנים בפניה למשרדי הטאבו, מצאו כי הקבלן פשט את הרגל, והותיר אותם ללא טופס 4 (טופס אכלוס), הנדרש לביצוע הרישום.
4. חובות מס שבח וכן חובות לרשות המקומית - גם במקרים בהם חובות אלה מקורם בטעות או במקרים בהם החוב שולם, אולם מסיבה כזו או אחרת לא עודכן במחשבי הרשויות – במהלך כל המאבק שינהל בעל הדירה עם הרשויות לסוגיהן, לא יוכל לבצע את הרישום בטאבו ולהשלים את רישום הדירה בבעלותו. עם זאת, על מנת לנסות לפתור סעיף זה, המליצה הממשלה כי בעת ביצוע עסקת מקרקעין, יעביר המוכר לרשות המיסים עד 15% מהתמורה שקיבל, כפיקדון כנגד המיסים שטרם שולמו. חוק זה טרם אושר.
הבעיות שעלולות להיגרם ללא רישום נכס בטאבו?
הבעיה המרכזית הקיימת עבור מי שדירתם אינה רשומה בטאבו היא הקושי להוכיח כי אכן הדירה בבעלותם. בעיה זו צצה אל מול הבנקים בבואם לבקש משכנתא על הדירה וכמובן אל מול רוכשים פוטנציאלים של הנכס, ביום בו ירצה בעל הנכס למכור אותו. נוסיף ונאמר, כי מעטים הם הקונים המוכנים לקחת סיכון ולרכוש דירה שאינה רשומה בטאבו על שם בעליה – קונים אלה חשופים לתרגילי עוקץ ומרמה, ולמעשה, הם אינם יכולים לרשום הערת אזהרה על הנכס. התוצאה – קושי אמיתי של בעלי הנכס למוכרו, ירידה משמעותית בערכו של הנכס או מאידך, ריביות גבוהות יותר בעת לקיחת משכנתא כנגד שיעבוד הדירה. נקודה נוספת, היא, כי עלויות הטיפול של עו"ד בנכס שאינו רשום בטאבו הינן גבוהות יותר, כמו גם עלויות הבדיקה של רישומי הנכס הקיימים והאחרים. אין פלא, אפוא, כי הרישום בטאבו הוא יותר מהמלצה, כי אם מעשה חובה של ממש עבור מי שקיימת דירה בבעלותם.
