במחצית השנייה של שנת 2011 החלה ירידה משמעותית בהיקף לקיחת המשכנתאות. מאז ועד מאי 2012 החלה התאוששות באחרונה ( יוני 2012 ) פורסמו נתונים ראשונים שמסכמים את חודש אפריל ומאי ומעידים על התאוששות איטית בשוק הנדל"ן. עם זאת, יש לזכור שחגי פסח והעצמאות גרמו ללא ספק להאטה בקצב העסקאות וחודש מאי חיפה עליהן. ברור שיש לחכות ולבחון את המגמה בנתונים בחודשים הקרובים כדי לראות אם מדובר בהתאוששות מגמתית או שלא.
בחודש מאי הנתונים הבולטים היו :
1. עלייה של 36% בהיקף המשכנתאות שניטלו בחודש מאי ל-4.1 מיליארד שקל – רמה שנראתה בשוק המשכנתאות רק בחודש יולי 2011.
2. מהנתונים נראית מגמה במדיניות הבנקים להקטין את המשכנתאות במינוף גבוה. נראה כי היקף המשכנתאות במינוף הגבוה ב-60% משווי הנכס ירד ל-40.9% מכלל המשכנתאות, לעומת 42.5% מכלל המשכנתאות באפריל ו-43.5% מכלל המשכנתאות במאי אשתקד.
3. המסלול השכיח ביותר המשיך להיות הלוואת משכנתאצמודת מדד בריבית משתנה ש-43.3% מכלל המשכנתאות ניתנו מאפיק זה, כאשר הריבית על האפיק צמוד המדד בריבית משתנה כל שנתיים עד חמש שנים וניתנת היום בריבית של 2.5%. אחריו נמצא מסלול הפריים (ריבית שקלית בריבית משתנה) ש-28.2% מהמשכנתאות שניטלו היו באפיק הזה.
הנה עשרת הנתונים הבולטים משוק המשכנתאות בחודשים מרץ ואפריל:
- 811 מיליון שקלים נלקחו באפריל בהלוואות בריבית קבועה, ו-2.2 מיליארד שקל בריבית צמודה.
- באפריל חלה ירידה של 12% בנטילת משכנתאות בהשוואה למרץ . באפריל סהכ הלוואות בסך 3 מיליארד שקל לעומת 3.42 מיליארד במרץ.
- באפריל חלה ירידה משמעותית בהיקף ההלוואות צמודות מדד בריבית משתנה מ-1.51 מיליארד שקל בחודש מרץ ל-1.28 מיליארד שקל. זאת לעומת ירידה קלה בהלוואות צמודות מדד בריבית קבועה מ-543 מיליון שקל במרץ ל-530 מיליון באפריל. ירידה נרשמה גם במסלולי ההלוואה הלא צמודים. היקף ההלוואות הלא צמודות בריבית קבועה ירד מ-328 מיליון שקל ל-281 מיליון. ההלוואות בריבית משתנה ירדו מ-925 מיליון שקל במרץ ל-831 מיליון שקל.
- משך ההלוואות הצמודות למדד עמד על 20.2 שנים בממוצע, לעומת 21 שנים במרץ.
- ריבית העוגן המשמשת כבסיס בידי הבנקים למתן הלוואות ירדה באפריל בהלוואות הלא צמודות ל-2.01% בממוצע. שיעור הריבית הממוצעת ירד ל-2.64% בהלוואות צמודות מדד, בהשוואה ל-2.76% במרץ.
- בהלוואות צמודות מדד בריבית קבועה עמדה הריבית הממוצעת (לתקופה של 10 שנים) על 2.41% לעומת 2.57% בחודש הקודם. במסלול הריבית המשתנה צמודת מדד (לתקופה של 25 שנה) עמדה הריבית על 2.74% לעומת 2.83% במרץ.
- במסלול הלא צמוד בריבית קבועה חלה עליה קלה בריבית מרמה של 5.17% ל- 5.2% (לתקופה של 15 שנה). ובמסלול הלא צמוד בריבית משתנה עמדה הריבית (לתקופה של 20 שנה) על % 3.55 באפריל, לעומת % 3.57 במרץ.
- שיעור ההחזר הממוצע מההכנסהרשם בחודש מרץ ירידה דרמטית מ-33.6% בפברואר ל-31.9% במרץ. כלומר, יותר הלוואות ניתנו לבעלי יכולת החזר גבוהה שעבורם החזר המשכנתא החודשי מהווה חלק קטן מההכנסה.בולט במיוחד זינוק חד במספר ההלוואות בשיעור החזר קטןבסכום עד 10% מההכנסה שצמחו ב-39% לרמה של 154 מיליון שקל.
- נתוני מרץ היוו עליה של 14% ביחס לחודש פברואר – והיוו את הסכום הגבוה ביותר מאז תחילת המחאה החברתית בקיץ. מספר המשכנתאות חצה בחודש מרץ את ה-6,000 ו-13% מהן ניתנו למטרת השקעה.
- סה"כ ההלוואות שניתנו בשיעור מימון של יותר מ-60% גדל במרץ בשיעור חד יחסית של 19%. היקף המשכנתאות שנעו בין 1.2 מיליון שקלים ל-2 מיליון עלה במרץ ב-23% וקטגוריה זו היא הקטגוריה הגדולה ביותר (36% מסה"כ המשכנתאות).
סיכום 2011
לאחר5 שנים של עלייה דו ספרתית בהיקפי המשכנתאות, חלה בשנת 2011 ירידה של 8% במשכנתאות החדשות. משנת 2006 עלה שוק המשכנתאות מהיקף שנתי של 19 מיליארד שקל, עד 54 מיליארד שקל. אולם בשנת 2011 ירדו ההלוואות החדשות והסתכמו ב-49.8 מיליארד שקל. על פי נתוני הרבעון הראשון של 2012 נראית ירידה ברמת הלוואות של כ-35-40 מיליארד שקל בשנה. במחצית הראשונה של 2011 נשברו מדי חודש, שיאי ההלוואות, והממוצע החודשי עמד על 4.6 מיליארד שקל. במחצית השנייה ירד הביצוע החודשי הממוצע ל-3.6 מיליארד שקל. הסיבה העיקרית לשינוי בהיקפי ההלוואות הייתה ההחלטה של בנק ישראל לאסור על הבנקים לתת הלוואות משכנתא בריבית משתנה לסוגיה השונים (פריים, מדד, מט"ח) בשיעור גבוה מ 33% מסך ההלוואה. הלוואות אלו, שהיו זולות במיוחד, היו עד אז כ 76% מההלוואות החדשות. למרות התנודתיות החודשית, הסכום הממוצע הנלקח כדי לרכוש דירה לא השתנה כמעט ועמד במהלך 2011 על כ-550-570 אלף שקל. הלוואות לזכאיםהפכו בשנים האחרונות ללא רלוונטיות. בשנת 2011 הסתכמו ההלוואות אלו ב-326 מיליון שקל, שליש פחות מאשר 2010 ו-15% בלבד מהיקפן בשנת 2006.
