מה עדיף : דירת יוקרה בתל אביב או דירת שיכון בפריפריה?
נכסי יוקרה בעיקר במרכזי הערים מניבים תשואה שנתית נמוכה יחסית של 2% או 3% בלבד, ולרוב הפיצוי על כך הוא ביוקרתו של הנכס ובבטחון שערכו הגבוה אכן ישמר לטווח הרחוק. לרוב, הרוכשים של נכסי יוקרה עושים זאת מתוך רצון לגור בנכס ומטעמים של יוקרה אישית.
למרות זאת ניתן לעשות רווח לא קטן מעליית ערך הנכס גם בזמן המגורים בו. על מנת להגדיל את אחוזי התשואה מעבר ל- 4% יש להתרחק מנכסי היוקרה ויש מספר דרכים לעשות זאת.
1.רכישת דירות מפוצלות בערים הגדולות, יכולה להגדיל את התשואה באחוזים בודדים
2. אפשרות נוספת לרכוש נכסים במחירים נמוכים יותר בערי הפריפריה המרוחקות יותר, וכך לעלות את גובה התשואה לאזור המתקרב ל10%-8%.
3. גם השקעה באזורי קו העימות עשויה להגדיל את גובה הרווח. במקרים רבים, דוגמת שדרות במבצע "עופרת יצוקה", ניתן היה לזהות צניחה זמנית במחירי הדירות ולרכוש נכסים שיניבו תשואה גבוהה יותר בעתיד. מובן שהשקעה כזו מלווה בסיכון, שכן במידה והאיזור יישאר תחת איום בטחוני, שכר הדירה עלול להישאר נמוך מאוד במשך תקופה ארוכה או לחילופין יהיה קשה להשכיראת הדירה בכלל. ראוי לציין כי במקרה של העיר שדרות דווקא עלו מחירי הדירות באופן משמעותי וכך גם עלה שכר הדירה.
נקודות למחשבה – כמה נכון להסתכן עבור תשואה גבוהה?
רכישת דירות, באזורי פריפריה ובעיירות פיתוח, הפכה בשנים האחרונות לרווחית פחות עם זליגת מגמת העלייה במחירי הדירות גם לאזורי הפריפריה. אבל לרכישת נכסים להשקעה באזורים מרוחקים או לא מוכרים עלולות להיות גם תוצאות לא צפויות שייפגעו באופן משמעותי ברווח העתידי. להלן מספר נקודות למחשבה שיש לשקול לפני שנקפוץ על הצעה מפתה של נכס נדל"ן:
1. יש לבצע בדיקה מקיפה של הנכס. יש לזכור כי התשואה ברוטו מהנכס אינה כוללת את ההוצאות הנלוות כגון שיפוצים או תיקונים שונים. לכן חשוב לבדוק את הנכס, ואף להזמין בדק בית מקצועי, כדי להקטין ככל שאפשר את הסיכון שתיקונים ושיפוצים שונים "יעלימו" לנו נתח נוסף מהתשואה השנתית.
2. שכונה בעייתית - תשואה בסיכון. במקרים רבים רכישת נכסים בשכונות בעיתיות או מסוכנות, בעיקר בערי פריפריה, עלולה להציג על הנייר מספרים נאים. אבל בפועל מדובר באוכלוסיית דיירים שעשויה להקשות על הניהול השוטף של הנכס ועל קבלת שכר הדירה באופן שוטף.
3. נכס מרוחק - טיפול שוטף בנכס שנמצא רחוק הוא בעייתי יותר. בדיקה שוטפת של שלמות הנכס, פתרון בעיות עם הדיירים ואף חיפוש ומציאת שוכרים עלולה להיות קשה יותר ולפגוע בהכנסה.
4. הוצאות נלוות ושיפוצים לא צפויים - חישובי הרווח שאנו עושים בתיאוריה, הם לא תמיד אלה שנקבל בפועל. הוצאות נוספות על רכישת נכס, שיפוצים לא צפויים, תקופות בהן הדירה עומדת ריקה ועוד שיבושים,כל אלו יכולים לשנות לנו את התכניות ויש לקחת אותם בחשבון. ההבדל בין התשואה ברוטו שלנו לבין הרווח הנקי יכול להגיע במקרים רבים ליותר מ-10%.
5. תשואה זה לא הכול! גם בחישוב של תשואה ברוטו משכר הדירה בגובה של 7%, ייקח למשקיע בנדל"ן קרוב ל-15 שנים להחזיר את ההשקעה ולעבור לרווח נקי.
