הזדמנויות נדל"ן בחו"ל – כל המידע

ישראלים רבים עדיין חולמים על רכישת נכס נדל"ן בחו"ל, נכס זה אמור אולי לפצות על מחירי הדירות הגבוהים בישראל, ובנוסף יאפשר השקעה איכותית לאורך זמן בארצות כגון מזרח אירופה בעיקר ברומניה, בולגריה והונגריה, וכן אפשרויות גם בגרמניה ואנגליה. חשוב ללמוד ולהכיר את אופן ביצוען של עסקאות נדל"ן במדינות אלו, על מנת שתוכלו לקבל החלטה מושכלת וחשוב יותר – ליצור השקעה מוצלחת.

מהם היתרונות בהשקעות נדל"ן בחו"ל ?

בשנים האחרונות הפך שוק הנדל"ן בישראל לבעייתי ואטרקטיבי פחות ופחות עבור משקיעים. ישראלים רבים, בוחרים להשקיע את הונם במדינות שונות מעבר לים המציעות תשואה גבוהה במיוחד, אותה קשה ואף בלתי אפשרי למצוא בישראל. כיום קיימות חברות נדל"ן, המציעות נכסי נדל"ן בחו"ל בהשקעה יחסית קטנה של כ-30,000$, יחד עם אפשרויות מימון נרחבות של בנקים מקומיים וחברות פרטיות אחרות. רוב השיקולים המובילים את המשקיע המתחיל בחו"ל הם שיקולים כלכליים. מדובר בהשקעה הנחשבת איכותית ומבטיחה: האפשרות למצוא נכס מניב באופן קל יחסית (באמצעות חברות מקומיות להן יש את הידע והקשרים הנכונים), היכולת לנצל יתרונות מבחינת מיסוי, וכמובן – הראייה כי מדובר בהשקעה ארוכת טווח, שתוכל להניב הכנסה יפה לאורך זמן. יחד עם זאת, קיימים מספר חסרונות ב רכישת נכס נדל"ן בחו"ל : עניין המרחק (התנהלות בשלט רחוק), חיסרון בידיעת השפה, ובעיקר – הצורך להבין את כל חוקי המשפט והכלכלה בארץ היעד. לאור חסרונות אלו נדרש בדרך כלל לקבל את עזרתם של מומחים מקצועיים.

מהן הארצות בהן כדאי להשקיע ?

בעבר נמשכו יזמי הנדל"ן בעיקר למדינות מזרח אירופה דוגמת רומניה, בולגריה והונגריה. יזמים אלה ממשיכים להשקיע במדינות אלה גם כיום, אך בהיקפים נמוכים יותר. בזמן האחרון, נוספו גם מדינות מערב אירופה כמו לונדון או ברלין שמושכות משקיעים רבים. ארה"ב הפכה להיות מוקד נוסף בשנתיים האחרונות להשקעות נדל"ן בחו"ל , בעיקר לאחר משבר הסאב פריים שעבר על המדינה. מחירי הנדל"ן באיזורים מסויימים בארה"ב צנחו והפכו ליעדי השקעה מעניינים, כי הצפי הוא שהמחירים יחזרו לעלות ויגיעו לשווי הריאלי שלהם, בכך להשיג רווחים נאים. יעד אטרקטיבי נוסף למשקיעים קטנים (כ-50,000-60,000$) הוא רכישת קרקעות באיים אקזוטיים בדרום אמריקה. קרקעות אלו זמינות במחירים נמוכים ביותר ואפשר להשיג עליהן תשואה מצויינת.

האם לרכוש נכסי נדל"ן באמצעות חברה או באופן עצמאי?

רכישת נכסי נדל"ן בחו"ל דורשת עבודת הכנה נרחבת ויסודית. חשוב לדעת כי בפני המעוניינים לרכוש נכסים בחו"ל עומדות שתי אפשרויות עיקריות : 1. רכישה באופן עצמאי אל מול חברה מקומית בארץ היעד או אדם פרטי. רכישה באופן עצמאי היא כמובן מורכבת ודורשת בין השאר ביצוע סקר שוק , בדיקת ההיסטוריה הנדל"נית של האזור ובדיקת המגמות והפיתוח העתידיים, בדיקת אפשרויות המימון (באמצעות הלוואות ומשכנתאות מבנקים מקומיים), בדיקת נכסים, עמידה על היבטי המיסוי, בדיקת אפשרויות השיווק של הנכס ואיתור שוכרים פוטנציאלים, וכן עמידה על היקף ההוצאות הנדרשות לאחזקת הנכס. כדי להשלים את הרכישה יידרש המשקיע לנסוע מספר פעמים לארץ היעד, בין אם לביקור התרשמות , נסיעות עבור סידורי בירוקרטיה ועבור סידורים משפטיים אחרים. 2. רכישת נכס באמצעות חברה המתמחה ברכישות נדל"ן בחו"ל –דרך זו מומלצת למשקיעים מתחילים ולאלו המעוניינים לקבל תמיכה מקצועית. בבחירה זו על המשקיע לבדוק ולבצע סקר של החברות המתמחות בתחום בארץ, בדיקת חוזה הרכישה (באמצעות עורך דין מומחה בתחום הבקי בנושאי מיסוי). היתרון בעבודה עם חברות אלה הוא כמובן הניהול והאחזקה המבוצעות על ידה, כמו גם המקצועיות, ההיכרות הרבה עם ארץ היעד והאפשרות לאתר נכסים מניבים בקלות רבה יותר. עם זאת, חברת ניהול שכזו גובה כמובן דמי תיווך אותם נדרש לשקלל בעת חישוב כדאיות ההשקעה.

מהן העלויות הנלוות ברכישת נדל"ן בחו"ל?

בנוסף להשקעה ברכישת נדל"ן בחו"ל (מחיר הנכס), קיימות עוד עלויות אותן יש לקחת בחשבון: הנסיעות לביקור בנכס (טרם הרכישה ולאחריה), הוצאות השהיה בארץ היעד, שכר טרחה לעורכי הדין, תשלום ליועצי המס ולמתווכים (גם אם תעבדו במקביל עם אנשי מקצוע ישראלים וגם עם אנשי מקצוע בארץ היעד, הרי שהתשלום יעלה בהתאמה). יש לזכור, כי מספר הנושאים שחובה לבדוק ולוודא לפני שמשקיעים בנכסי נדל"ן בחו"ל הוא רב במיוחד, במיוחד לאור הסיפורים בהם איבדו אנשים את הונם בגין החלטות שגויות או בגין נוכלים, שהצליחו לפתות משקיעים להשקיע הון רב בדירות ריקות או לא ריאליות להשקעה.

מה בנוגע לייעוץ משפטי ומיסוי ?

ו על מנת להפיק תשואה מקסימלית מההשקעה, חשוב לבצע תכנון מס יסודי טרם רכישת נכס נדל"ן בחו"ל, זאת בסיוע של יועצי מס מקצועיים. במידה ותבחרו להיוועץ ביועצי מס ישראלים, כדאי לבקש מהם המלצות על יועצי מס מקומיים בארץ היעד על מנת להשלים את המידע הדרוש. ייעוץ מקצועי בנושא המיסוי יתחשב בהיבטי המס בישראל וכן במדינת הנכס, כמו גם בשיקולי מס, הנובעים מאופן אחזקת הנכס (למשל, במדינות רבות המיסוי על נכס מושכר שונה מהמיסוי על נכס המשמש את הרוכש לצורך מגורים ומאוכלס רק בחלק מחודשי השנה). על ייעוץ המס להתייחס גם לאפשרויות עתידיות, כמו מכירת הנכס או העברתו ליורשים, והמסים שיחולו במצב זה. המלצה זו נכונה גם בכל הקשור לייעוץ משפטי – יש להיוועץ ביועץ משפטי, המכיר היטב את חוקי הנדל"ן והמקרקעין בארץ היעד על פני הסיכון של מגבלות שונות שיצוצו לאורך הדרך. מומלץ לעבוד בשיתוף עורכי דין ישראלים ועורי דין מקומיים בארץ היעד, על מנת שתוכלו לקבל הסברים מדויקים אודות הליך הרכישה, החובות והזכויות שלכם ואופן אחזקת הנכס.