שמאות נכס בכינוס
לאחר מינוי כונס נכסים לנכס מחייב בית המשפט את הכונס להזמין שמאי מוסמך, כדי שזה יעריך את שווי הנכס. המחיר של הנכס למכירה נקבע על פי הערכת שמאי בלבד. לאור העובדה שלנכס יש שמאות, הרוכש יכול לדעת מה מחיר השוק המוערך בעת הרכישה, דבר שבדרך כלל לא קיים בעסקאות אחרות.
שמאות כוללת בדר"כ את הפרטים הבאים : תיאור הנכס וסביבתו, מצבו הפיזי של הנכס, מידע תכנוני הכולל תכניות החלות על איזור הנכס ועל הנכס ספציפית, זכויות בנייה בנכס וכן הזכויות בנכס (חכירות בנכס, משכנתאות, שעבודים וכד')
בשומה המועברת לכונס מצוינים 2 מחירים לנכס:
"מחיר השוק" - מחיר רכישת נכס במידה ונמכר בשוק החופשי
"מחיר מימוש מהיר" - מחיר זה מביא בחשבון את המגבלות החלות בהליך של מכירת נכס בכינוס (לדוגמא, הליך המכירה הקצר, עיתוי המכירה שאינו מתחשב במצב השוק, שיווק חלקי של המכירה (בחלק נכבד מהמכירות אין שימוש במתווכים, פרסום לא מקיף ועוד)). מחיר המימוש המהיר נע בדרך כלל בין 15%-20% מתחת למחיר השוק.
מחיר המימוש מהווה מעין "מחיר שמור" (reserved price) שמתחת אליו בית המשפט משתדל שלא לאשר את העסקה (לפחות לא בניסיונות הראשונים של המכירה)
הערכת המחיר המקסימלית
הליך המכירה בכינוס מסתיים במרבית המקרים בהליך של התמחרות. בהליך זה מוזמנים המציעים שהגישו הצעה למשרדו של הכונס ומתנהל הליך של מכירה פומבית בין המציעים.
המחיר ההתחלתי בהתמחרות הוא בגובה ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה בשלב הגשת ההצעות.
לאור העובדה שהליך ההתמחרות הוא מהיר קיימת חשיבות רבה להכנה מקדמית יסודית שבה יוגדר מה המחיר המקסימלי שאנו מוכנים לשלם עבור רכישת נכס. לאור הדינמיקה המהירה של הליך ההתמחרות והלחץ הנובע מכך ניתן להגיע בקלות ללא הכנה מקדמית למחיר הגבוה ממחיר השוק.
טיפים לקביעת מחיר מקסימלי
על מנת לקבוע את המחיר המקסימלי של רכישת נכס יש לבצע הערכת מחיר שתכלול את הפעולות הבאות :
1. הערכת שמאי - יש לבקש מכונס הנכסים עותק מהערכת השמאי. באמצעות השמאות ניתן לקבל מידע רב כגון, מצבו הפיזי של הנכס, תיאור הסביבה, המצב התכנוני של הנכס והמצב התכנוני של הסביבה, הזכויות בנכס וזכויות הבנייה בנכס.
2. מחיר השוק ומחיר מימוש מהיר - ניתן בחלק מהמקרים לקבל מהכונסים מחירים אלו המשמשים כבסיס להחלטה על גובה המחיר המקסימלי.
3. הערכה עצמאית של מחיר הנכס - בדיקה מול מתווכים מקומיים, מול נכסים דומים העומדים למכירה באותו איזור, מול שכנים הגרים בקרבת הנכס
4. בדיקה של מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס - לאור העובדה שכונס הנכסים מוכר את הנכס כמות שהוא ("As Is") ועל המציע מוטלת האחריות לבדוק את כל הקשור בזכויות בנכס לרבות מצבו המשפטי והתכנוני מומלץ מעבר לבדיקת השמאי לבצע בדיקה מעמיקה על מנת לגלות דברים שלא מופיעים בדוח השמאי בהכרח. (ראה פירוט בכתבה "טיפים להתמודדות בהליך של כינוס נכסים")
5. בדיקת מצבו הפיזי של המבנה - מצבן הפיזי של הדירות לעיתים הוא ירוד. אולם ניתן באמצעות שיפוץ לקבל נכס תקין במחיר אטרקטיבי. יש לאמוד בקפדנות את היקף השיפוץ הנדרש בדירה ולקחת אותו בחשבון בהצעת המחיר.
6. מיסים, היטלים ואגרות - יש לבדוק בהסכם המכר את חלוקת תשלומי המיסים השונים בין הכונס לרוכש. במרבית המקרים מיסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין עד למועד מסירת החזקה יחולו על עורך המכרז (המוכר) כך גם מס שבח, מס מכירה ודמי הסכמה למנהל במידה ויחולו. היטל השבחה החל על המקרקעין על פי תכנית בנין עיר שבתוקף יחול גם הוא לרוב על עורך המכרז. מס רכישה, מסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין ממועד קבלת החזקה ואילך יחולו לרוב על הזוכה (הקונה).
לאחר שקלול כל הגורמים האובייקטיבים הרשומים לעיל עם הגורמים הסובייקטיבים של כל קונה וקונה (שיקולים כגון אוכלוסייה באיזור, רמת החינוך, שכנים, צפי לעליית מחירים עתידית וכד) יש להגדיר את גובה המחיר המקסימלי שאותו לא נעבור בהתמחרות בעת רכישת נכס.
