מה המצב כיום?
כדי להבין את משמעות הרפורמה המוצעת, כדאי שנזכור תחילה מה המצב נכון להיום. כאמור, מינהל מקרקעי ישראל מחזיק ברוב הקרקעות במדינת ישראל, והוא מחכיר אותן לבעלי הנכסים. למה הכוונה "החכרה"? הכוונה לאקט דומה לשכירות לתקופה ארוכה של 49 או 99 שנים. הכוונה היא, שלמרות שהנכס רשום ברישומי המדינה על שם בעליו הפרטיים, עדיין הבעלות על הקרקע שייכת למינהל, במילים אחרות למדינה.
מדוע נדרש שינוי המצב?
רכישות ומכירות של נדל"ן הפכו לאחד מאפיקי המסחר הגדולים בישראל. מדובר בשוק פעיל מאד, ובכל יום נחתמות עסקאות נדל"ן פרטיות ועסקיות רבות. בתוך המציאות הזו פועל מינהל מקרקעי ישראל, הנחשב לגוף מסורבל ובירוקראטי, הרחוק מלהתאים לקצב החיים המסחריים בתחומי הנדל"ן של היום. הסרבול הזה הביא למחשבה על צורך בשינוי מהותי, שיביא לכך שהקרקעות שעד כה הועברו בחכירה אל בעלי הנכס, יהפכו בעצם לרכושם של בעלי הקרקעות. כך, צופים המומחים, יהיה נוח ופשוט יותר לבצע עסקאות נדל"ן בשוק הפרטי והעסקי כאחד.
המרכיבים העיקריים של הרפורמה
הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל אמורה לתת פתרונות בכמה מישורים: מדובר בייעול של פעולת המנגנונים הממשלתיים לניהול המקרקעין, העברה של הבעלות על קרקעות בייעודי מגורים ותעסוקה לידי בעלי הנכסים, הקצאת קרקעות לרוכשים חדשים ע"י מכירה ולא חכירה, עידוד יוזמות פרטיות ועירוניות לתכנון מפורט ופיתוח קרקעות, הקטנת היקף המעורבות הממשלתית בשוק המקרקעין בישראל וקיצור של הליכי התכנון.
הרפורמה תביא להקמתה של רשות מקרקעין חדשה, שתחליף את מינהל מקרקעי ישראל ותפעל בסטנדרטים חדשניים של שירות לציבור וללא בירוקרטיה מיותרת.
איך זה ישפיע עלינו?
כאמור, רובנו בעלי דירות, אך הקרקע אינה באמת בבעלותנו, אלא אנו חוכרים אותה מהמדינה. הרפורמה תביא למצב שגם הקרקע תהיה בבעלותנו. קרקע פרטית ללא מעורבות המינהל.
השינוי יבוא לידי ביטוי במצבים, כמו בעת רצון של בעלי הנכס לבצע שינויים כלשהם במבנה. כיום צריך לבקש אישורים כדי להוסיף חדר בבית, לסגור מרפסת, לבנות מרפסת ועוד. בתור בעלי הקרקע לא נצטרך יותר לעמוד בתורים הארוכים של המינהל. לא יהיה צורך לבקש אישורים לשינויים שכאלה, כי הקרקע על פי חוק תהיה שייכת לנו. הרפורמה קובעת שיעורי תשלום עבור רכישת הבעלות על הקרקע, ומתן העדפה לאזורי פריפריה וכן לבעלי מגרשים קטנים. ככל הנראה, הבעלות על הקרקע תועבר לרוב החוכרים ללא תמורה כלשהי. רובנו לא נצטרך לשלם דבר עבור העברת הקרקע לידינו – לרוב מדובר על בעלי דירות בבנייה רוויה (בניינים בני שתי קומות ומעלה, הרשומים כבית משותף, ויש בהם 4 יחידות דיור לפחות, ובכל קומה לפחות יחידת דיור אחת).
כאמור, גם מי שבאמתחתו בית צמוד קרקע בכל גודל שהוא באזורי פריפריה, או מי שמחזיק בבית צמוד קרקע במרכז הארץ, ששטח הקרקע שלו עד רבע דונם, או בעלי עסקים המחזיקים במגרשים בגודל 5 דונם באזורי פריפריה – כולם לא יצטרכו לשלם תמורה עבור העברת הבעלות.
לגבי בתי מגורים בנחלות חקלאיות – עדיין לא גובשה עמדה סופית, והנושא ממתין להכרעת בג"ץ בעניין.
הרפורמה – הכל זהב?
אין ספק כי הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל היא שינוי מהותי בשוק הנדל"ן בישראל. יש הגורסים כי השינוי לא מבורך כפי שנדמה. החוששים, וביניהם גופים סביבתיים, טוענים כי הרפורמה עלולה להביא להפקרת נכסי מדינה להשתלטות בעלי הון או זרים על קרקעות המדינה. התשובה לאותם מתנגדים היא, כי בישראל של היום כ-50% מכלל הבתים והדירות בנויים על קרקעות פרטיות, ולמרות זאת איש לא השתלט על הקרקעות הללו בעזרת הון. כמו כן, לא תועבר בעלות על קרקעות לא מתוכננות בשטחים חקלאיים ובשטחים פתוחים.
לסיכום, הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל צפויה להביא לשינוי גדול מבחינה בירוקרטית בשוק הנדל"ן בישראל. כרגע הנושא עדיין לא אושר בשל מכשולים שונים שמעמידים המתנגדים, אך נדמה כי מדובר רק בזמן עד שתאושר הרפורמה סופית.
