השינויים של השנים האחרונות בשוק הנדל"ן הישראלי הפכו את חיפוש נכסי נדל"ן למאתגר במיוחד, ורבים מהמתעניינים אינם בטוחים כי הם עושים זאת בצורה נכונה. בנוסף, אחת השאלות בהן נתקל כל רוכש פוטנציאלי, היא מחיר הדירה בה הוא מעוניין – האם הוא עומד לשלם מחיר גבוה מדי ? או האם מדובר במחיר הוגן ? ואולי עומדת בפניו הזדמנות חד פעמית במחיר נמוך במיוחד ? אם כן ,כיצד ניתן לדעת את מחיר הדירה האמיתי וכיצד ניתן להגן על כספנו בעת הוצאה גדולה כל כך ?
אז כמה שוויה של דירה ? זה הזמן לבצע סקר שוק!
במהלך החיפוש אחר דירה, סביר להניח כי ערכתם סקרי שוק, ובחנתם היטב את הנכסים בסביבה בה אתם מעוניינים לרכוש את הדירה. על מנת לעמוד על מידת הרלוונטיות של מחיר הדירה בה אתם בוחרים להתמקד, בדקו אותו אל מול נכסים ברי השוואה הדומים בסביבה, בגודל ובפרמטרים נוספים. לא תמיד תידרשו לסייר בנכסים – תוכלו להיעזר בלוחות הנדל"ן באינטרנט ולהיוועץ בסוכנות תיווך מקומית. עם זאת, יש לזכור כי גם נכסים הנראים דומים, למעשה הם שונים ביניהם במספר פרמטרים :מצב הדירות, גיל הדירה, גורמים סביבתיים מפריעים, שיפוצים שנערכו בדירה וכד'. ביצוע השוואה בין נכסים היא לרוב הדרך הראשונה בה נוקטים רוכשים פוטנציאלים המנסים לעמוד על נכס כזה או אחר. חשוב לקחת בחשבון כי מחירי הדירות המפורסמים בלוחות ואתרי נדל"ן הינם גבוהים ממחירי הסגירה מסיבות מובנות. מעבר לכך חשוב להתעדכן גם במחירוני דירות ומחירי עסקאות בפועל באתר טפחות נדל"ן (יוזמה של בנק מזרחי טפחות), באתר יד 2, וכן באתר WINWIN (בשיתוף עם לוי יצחק) חשוב לדעת כי רשות המיסים הרחיבו את האתר והעלו נתונים לגבי מחירי מכירה לפי עסקאות שהוצהרו במס שבח. ניתן להגיע למידע זה באמצעות כניסה לאתר רשות המיסים.
מיקום הנכס והשפעתו על המחיר
שוויה של דירה מושפע באופן ישיר מהסביבה והאיזור בה היא מצויה וכן מתוכניות הפיתוח של סביבה זו. לדוגמא, יש לבדוק האם המחירים של נכסים אחרים באותו איזור מצויים בעליה או ירידה, וכן לבדוק האם קיימות תוכניות פיתוח ספציפיות, דוגמת בניית קניון, אזורי תעשיה או פיתוח נגישות תחבורתית. חשוב לבדוק גם את תוכניות הבניה לדירות ובניינים חדשים באזור מכיוון ובניה מואצת של שכונות חדשות עשויה להעלות את מחירי הדירות, מאידך, עלולה גם ליצור עודף שדווקא יוריד מחירים.
אל תחסכו באנשי מקצוע בתחום
על מנת לדעת באמת את מידת ההתאמה של שווי דירה למצבה האמיתי מומלץ להתייעץ באנשי מקצוע. מומחים אלו יכולים להיות סוכני נדל"ן, שמאי מקרקעין, אדריכלים וארכיטקטים – כל אלה יוכלו לחוות דעה מקצועית, ויאפשרו לכם להעריך את שוויה האמיתי של הדירה. לדוגמא, בעת רכישת דירה יוכל אדריכל לעמוד על עלויות השיפוץ שלה – מחיר דירה נמוך מדי עלול להתקזז עם עלויות שיפוץ גבוהות, בכך להוריד את מידת הכדאיות של רכישתה, וכך גם להיפך, כמובן. כרוכשים הפוטנציאלים פניה לשמאי מקרקעין תיתן במרבית המקרים הערכה מקצועית ואובייקטיבית. שמאי המקרקעין יבצע בדיקה מקיפה של הדירה ויתייחס למצבה הפיזי של הדירה, כמו גם למצבה המשפטי (חכירה או בבעלות פרטית וכד'). בנוסף, יביא שמאי המקרקעין בחשבון גורמים סביבתיים נוספים ואחרים. דרך נוספת לקבלת הערכת מחיר על נכס היא באמצעות הבנק – בעת שתפנו לקבלת משכנתא, יבצע הבנק הערכת שמאי על הנכס, על מנת לבדוק האם המחיר אכן הוגן. בזכות הערכת מחיר זו, תוכלו לבדוק אם אכן מחיר הנכס המוצע תואם את מצבו ואת מצב השוק, בכך לקבל החלטה מושכלת אודות הרכישה.
מחיר הדירה המבוקש הוא נקודת הפתיחה של מו"מ
בזמן שבוחנים את מחירו המוצע של נכס, יש לזכור כי המחיר המוצג הוא רק נקודת פתיחה למשא ומתן, מכיוון ושני הצדדים מודעים להליך זה העומד בפניהם. לפיכך, סביר כי המחיר המוצע הוא גבוה מהמחיר אותו מוכן המוכר לקבל בסופו של דבר. נקודה חשובה נוספת נוגעת למידת מעורבותו של מתווך דירות בתהליך – רכישת דירה ממוכר באופן ישיר וללא מתווך, אמורה להתבצע במחיר נמוך יותר, שכן המוכר אינו נדרש לשלם עמלת תיווך. מאידך, מוכר שלא נעזר במתווך על מנת לקבוע את מחיר הנכס, עלול לדרוש מלכתחילה מחיר גבוה מדי. שימו לב כי המחיר הסופי שיתקבל הינו פשרה המורכבת מערך הדירה, מערך הסביבה ממצב השוק ומיכולת המיקוח של הצדדים. על כן, אם אינכם מוכשרים בניהול משא ומתן, נמליץ להפקיד את מלאכת המיקוח בידיו של אחר. ניתן לבקש זאת, מחבר, מקרוב משפחה, מעורך הדין שמטפל בנכס או מהמתווך המטפל במכירת הדירה.
