יתרונות רכישת דירה בתהליך כינוס נכסים
1. מחיר אטרקטיבי - על פי מחקר שהתבצע בשלוחת אוניברסיטת דרבי, במכרזים אלו נהנים המתמודדים ממחירים הנמוכים בכ- 20% ממחיר השוק.
2. ביטחון - מכירת הנכס מבוצעת דרך בית המשפט או ההוצאה לפועל ובאישורם, כך שלקונה יש כתובת גם לאחר הרכישה. יתרה מכך, במכרזים אלו הנכס עובר לקונה, כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת בנכס, והקונה מוגן מטענות צדדים שלישיים בקשר לנכס. על כל פנים, רצוי להסתייע בעורך דין, כדי להיות בטוחים שלא קופחתם בעסקה.
3. תהליך קצר - במרבית המקרים, קניית נכס מכונס נכסים אורכת בין 2-4 חודשים מפרסום המודעה ועד להעברת הבעלות על הנכס.
תהליך קניית דירה
קיימים 5 שלבים במכירת נכס בתהליך כינוס נכסים:
פרסום המודעה - מודעות על מכרזים עבור דירות בתהליך כינוס נכסים מפורסמות, הן במדיה הכתובה והן במדיה האלקטרונית. אתר Konesonline מרכז את המודעות מכל מקורות המידע הקיימים.
במידה והמודעה מתאימה לפרופיל הנכס, בו אתם מעונינים, עליכם להתקשר לגוף המטפל במכירה על מנת לקבל פרטים משלימים שאינם מופיעים במודעה.
ביקור בנכס - כונס הנכסים קובע מועדים לסיור מרוכז של כל הרוכשים הפוטנציאלים. פרטים על מועדי הסיור מצוינים במודעה או בתיאום עם כונס הנכסים. בחלק מהמקרים קיים שימוש במתווכים שניתן לתאם עימם מועד לביקור.
הגשת ההצעה - במידה ולאחר סיור בנכס החלטתם להתמודד במכרז, עליכם להגיש הצעה שתכלול:
1. טופס הצעה - טופס שמסופק ע"י עורך המכרז, בו יש למלא את פרטי המציע, גובה ההצעה, וכן לחתום על פרטים נוספים הקשורים לחובות ולזכויות של המציע ועורך המכרז.
2. שיק בנקאי או ערבות בנקאית - על כל משתתף במכרז להפקיד יחד עם הצעתו שיק בנקאי לפקודת עורך המכרז או מי מטעמו ו/או ערבות בנקאית אוטונומית על סך של 10%- 5% משווי ההצעה. במידה ובסוף הליכי המכירה, חוזר בו הזוכה מהצעתו, רשאי עורך המכרז לחלט את הערבות.
3. חוזה המכר - החוזה מסופק על ידי עורך המכרז. החוזה בין עורך המכרז ("המוכר") לבין הקונה כולל את כל פרטי ההתקשרות בין הצדדים, כאשר בין השאר יתוארו נסיבות רכישת הנכס, התמורה בגין הנכס, תנאי התשלום, הזכויות והחובות של כל צד לעסקה, המסים אשר ישא בהם כל צד לעסקה ומועדי תחולתם. חוזה זה ייחתם ע"י הצדדים.
באתר Konesonline אנו משאירים את המודעות מספר ימים לאחר המועד האחרון להגשת ההצעות, היות ובחלק מהמקרים המועד האחרון נדחה, או לחילופין עורך המכרז מאפשר להגיש הצעות לאחר המועד האחרון להגשה (ולפני ההתמחרות)
התמחרות - ההתמחרות הנה מכירה פומבית הנערכת בין המציעים אשר הגישו הצעה על הנכס. במקרה בו עורך המכרז מחליט לערוך התמחרות,הוא יפנה טלפונית למציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר (על פי שיקול דעתו) ויזמנם להתמחרות במשרדו. בהתמחרות עורך המכרז יערוך פרוטוקול התמחרות בו יפורטו ההצעות עד שיוותר מציע אחד שהציע את הסכום המקסימלי, ואף משתתף אחר לא מוכן להציע יותר. ההמחאה הבנקאית אשר ניתנה לצורך השתתפות כפיקדון, מופקדת בשלב זה בחשבון הנאמנות של עורך המכרז. כל שאר המתמודדים יקבלו בחזרה את הערבות שהפקידו. שלב זה אינו קיים בכל המכרזים, ולכן יש לברר מראש מול עורך המכרז על כוונותיו בנוגע להתמחרות. במידה ומתקיימת התמחרות מומלץ להגיש הצעה הנמוכה מההצעה הטובה ביותר אותה אתם מוכנים להגיש, היות וניתן לשפר את הצעותיכם בהתמחרות בהתאם להצעות המתחרים.
אישור המכירה - הזוכה יחתום לאחר הזכייה על חוזה מכר אשר נוסחו נתקבל בשלב הגשת ההצעה. לאחר מכן יפנה כונס הנכסים, לראש ההוצאה לפועל בבקשה לאישור המכירה. במידה ואישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה, חותם ראש ההוצל"פ על "פסיקתא"- שהינה צו שיפוטי המורה להעביר את הנכס על שם הזוכה, והכל כאשר הנכס נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג', כלשהי בכפוף לתשלום כל המסים החלים ע"פ כל דין. לאחר אישור ראש ההוצאה לפועל של המכירה, החוזה ייחתם ע"י כונס הנכסים. החזקה בנכס תועבר לקונה לאחר תשלום התמורה ומילוי כל יתר התחייבויות הזוכה, ע"פ הוראות הסכם המכר.
מספר דברים שחשוב לדעת:
1. הערכת שמאי - מומלץ לדרוש מעורך המכרז את הערכת השמאי לנכס נדל"ן על מנת לקבל את הערכת העלות של הנכס וכן על מנת ללמוד את המידע המשלים על הנכס כגון, מידע תכנוני, מידע סביבתי ומידע על מצב הנכס.
2. מסים - מסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין עד למועד מסירת החזקה יחולו על עורך המכרז (המוכר) כך גם מס שבח, מס מכירה ודמי הסכמה למנהל במידה ויחולו. היטל השבחה החל על המקרקעין על פי תכנית בנין עיר שבתוקף, יחול גם הוא על עורך המכרז. מס רכישה, מסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין ממועד קבלת החזקה ואילך יחולו על הזוכה (הקונה).
3. שכר טרחה כונס נכסים - רישום הזכויות יעשה על ידי ועל פי הסכמת הצדדים בחוזה המכר, כאשר שכ"ט בגין טיפול ברישום הזכויות ע"ש הקונה, במידה ויתבקש יעשה ע"י משרדו של כונס הנכסים, ישולם בנפרד וייקבע בחוזה המכר.
4. שכר טרחה מתווך - יש לברר לפני הגשת ההצעה האם על הקונה חלות עלויות מתווך הפועל מטעמו של עורך המכרז וחלות על הקונה.
5. מכרזים של גופים ממשלתיים - התהליך דומה מאוד לתהליך כינוס נכסים, למעט העובדה שבדרך כלל לא מתקיים הליך התמחרות. בנוסף, קביעת הזוכה מותנית באישור ועדת המכרזים.
