אז איך מתחילים ? – קביעת מטרות
כמו בכל השקעה יש לקבוע לעצמנו מהי מטרת ההשקעה, כמובן ויש לקחת בחשבון את גודל הסיכון שאנחנו יכולים ומוכנים לקחת. יש להבין מה הם המשתנים שאמורים להביא אותנו לרווח מההשקעה בנדל"ן בחו"ל ולכלול את כולם בשיקולי הקנייה שלנו:
1. הגנה על הכסף הנזיל מפני אינפלציה.
2. עליה בערך הנכס המיועד.
3. דמי שכירות - ככל שיהיו גבוהים ביחס לערך הנכס, יספקו לנו נכס משתלם יותר . מומלץ לבדוק את הרווח מדמי השכירות לאחר חישובי המס, ולהשוות את ההכנסה נטו ביחס להחזר הלוואה או המשכנתא וכן הוצאות האחרות על הנכס.
4. חשוב לבדוק את יתרונות המס במדינות בהן אנו עומדים להשקיע .
5. השקעה כהזדמנות במדינות מתפתחות עם פוטנציאל צמיחה גבוה בשוק הנדל"ן.
6. מינוף סה"כ הכסף הראשוני שבידנו ע"י משכנתא בבנק בישראלי או בנק בינלאומי.
איך בוחרים נכס בחו"ל ?
רכישת נכס נדל"ן בארץ היא פשוטה יותר. רוב המידע על הנכס וסביבתו גלויה לכל, הבירוקרטיה וחוקי המס ידועים, וקל לבדוק מהם דמי השכירות העתידיים של הנכס. אבל כאשר אנחנו מעוניינים להשקיע בנכס בחו"ל נכנסים לתמונה משתנים נוספים:
1. חוקי המס - חוקי המס במדינה בה אנו משקיעים הם בעלי השפעה מהותית על אופי ההשקעה שלנו. מדינות שמעניקות מקלט מס, או מדינות שגובות מס נמוך על השקעות ורווחים אלו הן המדינות בהן נחפש להשקיע ולרכוש נדל"ן.
2. מסלולי המס בישראל – מסלולים אלו מאפשרים בחירה בין מסלולי מס עיקריים למשקיעים באופן עצמאי בנדל"ן בחו"ל. מסלול ישיר - תשלום מס שולי רגיל 50%( אפשרות לנכות הוצאות מס זרות ודמי שכירות), ומסלול מקוצר - 15% מס ( אבל לא ניתן לנכות הוצאות נוספות).
3. היכרות עם החוק המקומי – מצאתם ובחרתם נכס נדל"ן במדינה במזרח אירופה ואתם מעוניינים לרכוש אותו ולהשכיר אותו? ראשית, תבררו האם אתם מחויבים להחזיק בדרכון זר, האם אתם יכולים לקנות נכס באותה מדינה ולרשום אותו על שמכם? בנוסף, עליכם לוודא כי הנכס אכן מיועד למגורים ולהשכרה, ושאינכם כפופים לחוק המקומי, המגביל את גובה השכירות או את האפשרות לשפץ את הנכס.
4. היכרות עם השוק המקומי - מאוד חשוב להכיר את האזור בו נמצא הנכס (במרכז עיר גדולה, או בפרברים). בצעו מחקר מעמיק שיסייע להכיר את הסביבה של הנכס . כמו כן יש לחקור המציאות הכלכלית במדינה, האם יש צמיחה ? מהו הביקוש לנכסי נדל"ן? האם המשק מתאושש מהמשבר? בנוסף תהיו ערים לשוק המטבע המקומי ולחוסנו ( לדוגמא : השקעה במזרח אירופה תהיה בטוחה יותר, במידה ונקבל את התשואה שלנו ביורו).
השקעה עצמאית או סוכנות נדל"ן
עבור המשקיע הפרטי לא קל לפעול באופן עצמאי בחו"ל, עליו לבצע תחקיר מקיף ועצמאי על האזור ועל הנכס עצמו. יש למצוא ולשכור עורך דין מקומי שיטפל בבירוקרטיה המשפטית (העברת הבעלות), כלומר השקעה עצמאית דורשת ידע וזמן לא מבוטלים.
אם כל הפעולות האלו נעשו בהצלחה , היתרון הוא שנוכל לקצור את הפירות בעצמנו מבלי לשתף את חברת הנדל"ן ברווחים. מנגד סוכנויות נדל"ן בארץ או בחו"ל פועלות במקרים רבים ממדינות עם חוקי מס מקילים או משתפות פעולה עם חברות זרות בארץ היעד, ובכך יכולות לחסוך חלק מהוצאות המס.
מהן הסכנות בהשקעה ואיך מנטרלים סיכונים
חיפוש הזדמנות והפוטנציאל הגבוה של רכישת נכס נדל"ן בעולם, עשויה לגרום לנו לקחת סיכונים מיותרים, אשר עלולים להוריד את ההשקעה לטמיון. הדרך המומלצת להימנע מסיכונים מיותרים היא לבצע תחקיר רחב ומעמיק, גם על הנכס עצמו, וגם על הגוף או הסוכנות איתו אנו מנהלים משא ומתן :
• בדיקה מעמיקה מיהו בעל הנכס? חשוב לבדוק בעת התחקיר, שהגוף איתו אנחנו מנהלים את המשא ומתן הוא אכן הבעלים המלאים של הנכס.
• להימנע מהעברת תשלומים מוקדמים לפני שלב החתימה אצל עורך דין .גם אם הובטח לנו שזו הזדמנות חד פעמית שנפספס אותה .
