פריחתן של סוכנויות התיווך
למרות שלוש השנים שחלפו מאז פרוץ המשבר, שוק הנדל"ן האמריקאי עדיין מתקשה ליצור ביקושים, והמחירים הנמוכים ממשיכים להפוך את השוק האמריקני לאופציות השקעה מועדפת לא רק עבור ישראלים. חברות נדל"ן ומתווכים ישראלים הגבירו את פעילות השיווק שלהם במהלך החודשים האחרונים. בחברות מתגאים בעיקר בשיעור התשואה הגבוה מהשקעה בנדל"ן מניב בארה"ב בהשוואה לשוק הישראלי, שיעור שנתי שעשוי להגיע ל-15%! זאת בנוסף לפוטנציאל ההשבחה בשוק שמגמת עליית המחירים בו עדיין לא מובהקת.
אולם, למרות הלהיטות הישראלית להשקעה בארה"ב, חשוב לזכור, כי השקעה בנדל"ן בחו"ל ובמיוחד לאור מצבו הלא מעודד של המשק האמריקאי, טומנת בחובה גם לא מעט סיכונים.
איך מצטרפים למכירת החיסול?
לאור הגברת הביקושים החלו חברות ומתווכים ישראלים לפעול באינטנסיביות רבה יותר בתוך השוק האמריקני. רכישת הנכסים יכולה להתבצע במספר דרכים, כאשר האפשרות הנוחה ביותר היא רכישת נכס בתיווך מלא של חברה הישראלית. אופציה זו כרוכה כמובן בעמלה הגבוהה ביותר. אופציות נוספות הן רכישת נכסים באופן ישיר מחברות תיווך אמריקאיות, העוסקות בתחום ומציעות נכסים שהוצעו למכירה, ובנוסף נכסים הנמכרים בתיווך הבנק על ידי לווים שאינם מסוגלים לעמוד בחוב. אופציות אלה מסוכנות יותר, שכן לא תמיד ניתן לדעת מה מצבו הפיזי של הנכס.
למה כל כך משתלם לרכוש דירה בארה"ב?
ארבע המדינות בהן נרשמה הירידה החדה ביותר במחירי הדירות הן נבאדה, קליפורניה, פלורידה ואריזונה. בשנת 2007 נע מחיר ממוצע של דירה במיאמי סביב ה- 350 אלף דולר ובלאס וגאס כ- 300 אלף דולר. נכון ל-2009 עמד המחיר ממוצע על פחות מ-200 אלף דולר לדירה במיאמי ומחיר דומה עבור דירה בלאס ווגאס. ב-2010 רשם השוק האמריקאי התאוששות מסוימת, שייתכן שנבעה מתכנית עידוד ממשלתית, אולם מגמה של חוסר בהירות עדיין קיימת לגבי העתיד הקרוב בשוק הנדל"ן האמריקאי.
כללי זהירות להשקעה בשוק האמריקאי - מה חשוב לבדוק?
השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל מחייבת היכרות מוקדמת עם החוקים והמיסים במדינת היעד לצורך חישוב נכון של התשואה הנקייה. בחברות התיווך הישראליות מבטיחים תשואות גבוהות מ-7%, אולם חשוב להכיר את חוקי המקום:
1. בדומה להשקעה בנכסים מניבים במקומות אחרים מעבר לים, יש להכיר את האזור לפני ביצוע הרכישה, בדיקה של נתונים סוציו אקונומיים של האוכלוסייה במקום ושל השוכרים הפוטנציאליים. חשוב לבדוק את נתוני הפשע באזור, ולבדוק מאפיינים כמו איכות החינוך, קירבה למרכזי קניות, קרבה לאוניברסיטה גדולה באזור וכדומה. בהמשך לכך, חשוב לבדוק את החוקים המקומיים בנוגע לפינוי שוכר.
2. לא כל דירה זולה היא מציאה. הנפילות במחירי הנדל"ן האמריקאי הורידו את מחירי הנכסים השונים באופן משמעותי, אולם לא כל דירה במחיר נמוך אכן ניתנת להשכרה. במקביל, קשה להעריך מתי יתאושש שוק הנדל"ן האמריקאי וערך הקרקע יתחיל להניב רווחים.
3. תחזוק הדירה באופן שוטף מצריך שימוש בשירותיהן של חברות ניהול מקומיות, הגובות קרוב עד ל-10% מגובה שכר הדירה.
4. את תשלום הארנונה משלם בעל הנכס ולא השוכר. התשלומים נגבים בסוף כל שנה באופן רטרואקטיבי, ואחוז התשלום גבוה יותר לעומת הנהוג בישראל. בנוסף לכך, ישנם תשלומים נלווים נוספים לוועד השכונה או לשירותי תחזוקה שכונתיים נוספים.
5. מס עבור דמי השכירות עומד על 15% במסלול בו לא ניתן לנקות הוצאות שוטפות מתשלום המס, או בין 30%-45% במסלול בו ניתן לנקות הוצאות שוטפות כגון אחזקה, פחת ועוד.
6. מס המכירה עבור הנכס מגיע ל-20%, אולם בניגוד למדינות אחרות בעולם, בהן קיימות הטבות מס לחברות, בארצות הברית אין הבדל בין השקעה פרטית להשקעה של חברה.
